ï»?!doctype html public "-//w3c//dtd xhtml 1.1//en" "//www.w3.org/tr/xhtml11/dtd/xhtml11.dtd"> ÌìÌììŶ·ÄÚ¹ºÆƽâ°æ:会凌律师事务所:云南律师 昆明律师 法律咨询 - ÌìÌììŶ·ÓÄڤħ×ð×°±¸ÍƼö
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    作è€? /> 佚名</span>
				<span class=来源 不详 ‹¹è§ˆé‡? /> </span>
				<span class=旉™—´ 2008-03-21

    ÌìÌììŶ·ÓÄڤħ×ð×°±¸ÍƼö www.pjmvt.icu 一、律师陪购因何兴èµ?SPAN lang=EN-US>

       “安居乐业”是每个人的最大心愿,因此买房是每个äh、每个家庭的头等大事åQŒæ‹¿å‡ºåå‡ ä¸‡ã€å‡ åä¸‡ä¹ƒè‡³ä¸Šç™¾ä¸‡è´­æˆ¿æ¬¾éƒ½å¸Œæœ›ä¹°åˆ°çš„是放心房åQŒè€Œä¸æ˜¯çƒ¦æ¼æˆ¿åQŒæ›´ä¸å¸Œæœ›å› ä¹°æˆ¿å¯ÆD‡´æŸå¤±ç”šè‡³å‘生法律¾U çº·ã€‚然而,ç”׃ºŽæˆ¿åœ°äº§è¡Œä¸šå‘展的不健全,市场供求关系的失衡,存在˜qè§„操作的行为,交易诚信较差½{‰åŽŸå› ï¼Œå¯ÆD‡´è´­æˆ¿æ–¹çš„交易风险较大åQŒè´­æˆ¿çš„投诉和相关纠¾U¯‚¿‘òq´å‘ˆä¸Šå‡­‘‹åŠ¿åQŒä¸»è¦é›†ä¸­åœ¨å‡ ä¸ªæ–šw¢åQšã€Šè®¤è´­ä¹¦ã€‹æ ¼å¼æ¡‹Æ¾ä¸å…¬åã^åQŒç¨æœ‰ä¸æ…Žå°±å¯ÆD‡´å®šé‡‘丧失åQ›å•†å“æˆ¿é”€å”®é¢¿U¯ä¸Žäº§æƒç™»è®°çš„面¿U¯å·®å¼‚过大;合同½{¾è®¢å®ŒåŽŸä»¶è¢«å•æ–¹é¢ä¿®æ”¹ï¼›æ‰¿è¯ºçš„房屋交付期限、方式等与实际不½W¦ï¼›é…å¥—基础设施和公å…Þp®¾æ–½çš„承诺与广告宣传不½W¦ï¼›æˆ¿äñ”证迟˜qŸä¸èƒ½åŠžç†ï¼›äºŒæ‰‹æˆ¿åœ¨ä¸­ä»‹˜q‡ç¨‹ä¸­æœªè¯¦å°½å‘ŠçŸ¥æˆ¿å±‹è´¨é‡åQŒæ¬ºè¯ˆæ”¶å–定金、权属不明确½{‰é—®é¢˜ã€‚虽然现在的合同条文都已格式化,但很多内容还是需要判断、理解和认定的,ž®½ç®¡è´­æˆ¿è€…中也不乏文化水òq³é«˜ã€æ³•å¾‹çŸ¥è¯†ä¸°å¯Œçš„人,但房屋作为特ŒDŠçš„商品åQŒä¹°å–中涉及法律问题较多åQŒå¤§éƒ¨åˆ†è´­æˆ¿è€…对房地产相å…Ïx³•å¾‹ã€æ³•è§„还是不太熟知,问题发生后也感到很无奈。由于房åœîCñ”市场前述问题的存在,加上购房者日渐增强的法律意识åQŒäñ”生了律师陪购房这一¾|®ä¸šæ–°è¶‹åŠÑ€?o:p>

    二、律师陪购的作用

        åœ¨æˆ¿äº§ï¼ˆæœŸæˆ¿ã€çŽ°æˆÑ€äºŒæ‰‹æˆ¿åQ‰äº¤æ˜“中åQŒé™ªè´­å¾‹å¸ˆå¯¹è´­æˆ¿è€…的帮助主要体现在以下几斚w¢åQ?o:p>

        1、提供法律、房åœîCñ”、徏½{‘、信è´ïL­‰æ–šw¢çš„咨询ã€?o:p>

        陪购˜q‡ç¨‹ä¸­ï¼Œæ¯ä¸€ä¸ªçŽ¯èŠ‚都涉及到很多专业性问题,½Eæœ‰ä¸æ…ŽåQŒå°±å¸¦æ¥éºÈƒ¦ã€‚陪购律师可以用自己的专业知识,从选房、签合同一直到拿到房äñ”证的整个˜q‡ç¨‹æä¾›ä¸“业知识和法律知识的咨询åQŒå‘ŠçŸ¥è´­æˆ¿è€…可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式,以助于购房者作出正¼‹®åˆ¤æ–­ï¼Œé¿å…æˆ–减ž®‘交易风险ã€?o:p>

        2、审查房屋交易的合法性ã€?o:p>

        房地产项目上市销售必需具备许多法定条äšgåQŒå¿…需履行政府å»ø™®¾ä¸È®¡éƒ¨é—¨è¡Œæ”¿å®¡æ‰¹æ‰‹ç®‹åQŒå¦‚立项许可、规划许可、土åœîC‹É用许可、施工许可和销售许可等“五证”。律师可以协助购房äh审查“五证”的真实性和合法性,òq¶ç»“合购房äh拟购买的房屋了解可能存在的交易风险。另在二手房交易中,二手房的权属、他™åҎƒåˆ©ã€å…±åŒæƒåˆ©å’Œå¯èƒ½å­˜åœ¨çš„债权债务¾U çº·ä¹Ÿæ˜¯é™ªè´­å¾‹å¸ˆå®¡æŸ¥äº¤æ˜“合法性的重要工作内容ã€?o:p>

        3、合同谈判ã€?o:p>

        格式化的商品房买卖合同虽在一定程度上起到保护购房者权益的作用åQŒä½†è´­æˆ¿æ¶ˆè´¹æ˜¯ä¸ªæ€§åŒ–的消费,仅依靠格式合同,很难对具体的房屋和购房者具体需求提供全面的保障。而且格式化合同约定较¾_—,òq¶æœ‰è®¸å¤šå†…容是供买卖双方协商选择才能适用的条‹Æ¾ã€‚有些开发商和房屋中介机构利用在交易和专业的优势åQŒå•æ–¹å†³å®šé€‰æ‹©å¯¹è‡ªå·±æœ€æœ‰åˆ©æ¡æ¬¾æˆ–对拟定补充协议åQŒå‡è½»è‡ªå·±åº”承担的责任,å¯ÆD‡´åŒæ–¹æƒåˆ©ä¹‰åŠ¡ä¸å¯¹½{‰ã€‚如果聘请了律师陪购åQŒé‚£ä¹ˆå¾‹å¸ˆå°±å¯ä»¥ååŠ©è´­æˆ¿è€…就合同条款˜q›è¡Œè°ˆåˆ¤åQŒæœ€å¤§é™åº¦ç»´æŠ¤è´­æˆ¿è€…的利益ã€?o:p>

        4、房屋验收时法律文äšg的审查和å¯ÒŽˆ¿å±‹è¿›è¡ŒéªŒæ”¶ã€?o:p>

        商品戉KªŒæ”¶çš„前提是开发商应在合同¾U¦å®šçš„期限内书面通知购房人办理交接,提供了《房屋竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》和《房屋ä‹É用说明书》等¾pÕdˆ—材料才能交付。律师参与验æ”Óž¼Œå®¡æŸ¥˜q™äº›æ–‡äšg的真实性、合法性,协助购房äºø™¿›è¡Œæˆ¿å±‹éªŒæ”Óž¼Œé€ä¸€æ ¸å¯¹åˆåŒé™„äšg中有兌™®¾å¤‡åŠè£…修的情冉|˜¯å¦ä¸Žäº¤æˆ¿æ—¶ä¸€è‡´ã€‚二手房交接验收的前提条件是房屋产证齐全åQŒæˆ¿å±‹è´¨é‡åŠåˆåŒ¾U¦å®šçš„配套设施、设备是否与合同一è‡ß_¼Œæˆ¿å±‹çš„物业及其他应交贚w¡¹ç›®æ˜¯å¦ç»“清等åQŒé™ªè´­å¾‹å¸ˆååŠ©è´­æˆ¿äh依照合同˜q›è¡Œæˆ¿å±‹çš„交接验收ã€?o:p>

        5、房åœîCñ”权属证书的办理ã€?o:p>

        房屋所有权证、土åœîC‹É用权证的办理前提条äšg开发商或房产出卖äh必须按规定办理äñ”权登记的备案手箋åQŒä¸”购房者按时交¾U³ç›¸å…³ç¨Žè´¹ï¼Œòq¶ç§¯æžé…åˆã€‚如果是因开发商的原因造成购房äºÞZ¸èƒ½åœ¨æ³•å¾‹è§„定和合同约定的期限内取得房åœîCñ”权属证书åQŒå¾‹å¸ˆå¯åŠæ—¶ç›‘督和调查有å…Ïxƒ…况,˜q›è¡Œæ³•å¾‹äº¤æ¶‰ã€?o:p>

    三、律师陪购服务方å¼?SPAN lang=EN-US>

        律师事务所一般根据不同层‹Æ¡è´­æˆ¿è€…的服务需求,均安排有不同¾cÕdž‹çš„陪购服务。购房者可æ ÒŽ®è‡ªå·±çš„需求和¾læµŽæ‰¿å—能力åQŒé€‰æ‹©ä¸åŒçš„服务品¿Uã€?o:p>

        一¿Uæ˜¯å¾‹å¸ˆé™ªè´­åŸºæœ¬æœåŠ¡åQŒä¸»è¦æœåŠ¡å†…å®ÒŽœ‰åQ?o:p>

    1åQ?/FONT>  审查房屋交易的合法性,查验、核实交易房屋的法定证明文äšgåQ?SPAN lang=EN-US>

    2åQ?/FONT>  审查、修æ”ÒŽˆ¿å±‹äº¤æ˜“合同文本;

    3åQ?/FONT>  协助委托äºø™¿›è¡Œäº¤æ˜“谈判,òq¶ååŠ©ç­¾è®¢æˆ¿å±‹ä¹°å–合同;

    4åQ?/FONT>  提供½{„¡º¦åŽçš„免费法律咨询ã€?SPAN lang=EN-US>

    另一¿Uæ˜¯å¾‹å¸ˆé™ªè´­å…¨ç¨‹æœåŠ¡åQŒä¸»è¦æœåŠ¡å†…å®ÒŽœ‰åQ?SPAN lang=EN-US>

    1åQ?/FONT>  审查房屋交易的合法性,查验、核实交易房屋的法定证明文äšgåQ?SPAN lang=EN-US>

    2åQ?/FONT>  审查、修æ”ÒŽˆ¿å±‹äº¤æ˜“合同文本;

    3åQ?/FONT>  协助åQˆæˆ–代理åQ‰å§”托äh˜q›è¡Œäº¤æ˜“谈判åQŒåƈ协助åQˆæˆ–代理åQ‰å§”托äh½{¾è®¢æˆ¿å±‹ä¹°å–合同、中介合同、房屋认购书åQ?SPAN lang=EN-US>

    4åQ?/FONT>  协助åQˆæˆ–代理åQ‰å§”托äh甌™¯·åŠžç†å…¬ç§¯é‡‘è´·‹Æ¾ã€å•†ä¸šè´·‹Æ¾ï¼›

    5åQ?/FONT>  协助委托人正当行使合同权利,督促交易相对人åï–行合同义务;

    6åQ?/FONT>  审查房屋交付验收的法定文ä»Óž¼ŒååŠ©åQˆæˆ–代理åQ‰æˆ¿å±‹äº¤ä»˜éªŒæ”Óž¼›

    7åQ?/FONT>  协助åQˆæˆ–代理åQ‰å§”托äh办理房屋入住手箋åQ?SPAN lang=EN-US>

    8åQ?/FONT>  协助åQˆæˆ–代理åQ‰ç”³è¯·åŠžç†æˆ¿å±‹æ‰€æœ‰æƒã€åœŸåœîC‹É用权登记和交易过æˆäh‰‹¾l­ï¼›

    9åQ?/FONT>  协助åQˆæˆ–代理åQ‰åˆåŒå…¬è¯ã€å§”托公证、ç‘ô承公证、赠与公证;

    10åQ‰åå•†ï¼ˆæˆ–代理)委托人向房屋交易相对人提出法律交涉,ä¸Õd¼ åˆåŒæƒåˆ©ã€?o:p>

    四、律师陪购费ç”?SPAN lang=EN-US>

        据记者了解,许多购房者在买房者时不请律师有很多原因。首先是没有˜q™ç§æ„è¯†åQŒè®¸å¤šähæ ÒŽœ¬ä¸çŸ¥é“买房还可以带律师,再就是收贚w—®é¢˜ã€‚购房者都知道请律师是要花é’Þqš„åQŒç”±äºŽâ€œå¾‹å¸ˆé™ªè´­â€æ˜¯æ–°ç”Ÿäº‹ç‰©åQŒç›®å‰å¯¹˜q™ç§éžè¯‰è®¼æ³•å¾‹äº‹åŠ¡çš„收费标准没有明确规定åQŒå› æ­¤å¾‹å¸ˆé™ªè´­çš„收费基本是按由双方协商进行,请律师陪购房的费用,¾U¦äؓ一千元臛_››äº”千元不½{‰ï¼Œå¾ˆå¤šä¹°æˆ¿è€…认ä¸ø™´Ÿæ‹…不了这½W”费用。在实践中,有的购房者认为如果特别想买房的话åQŒå°±½Ž—是请了律师åQŒä¹Ÿæ— æ³•æ”¹å˜å¼±åŠ¿åœîC½åQŒå› æ­¤ï¼Œ˜q˜æ˜¯ä¸è¯·ä¸ºå¥½ã€?o:p>

        ž®½ç®¡çŽ°åœ¨è´­æˆ¿è¯·å¾‹å¸ˆçš„消费者还不多åQŒä½†ä¸å°‘专家都认为律师陪购将有望成äؓä¸ÀLµã€‚一般开发、中介企业都配备了训¾lƒæœ‰ç´ çš„法律™åùN—®åQŒé‡åˆ°çº ¾Uäh—¶ä¼šæ—¶åˆÖM‹É公司处于ä¸ÕdŠ¨åœîC½åQŒè¿‘几年åQŒæˆ¿åœîCñ”¾U çº·å‘ˆä¸Šå‡æ€åŠ¿åQŒè¦è§„避法律风险åQŒå°±å¾—从源头开始,买房时请专业律师介入åQŒä¹Ÿæ—¶ä¸€¿Uæœ‰æ•ˆé™ä½Žæˆ¿åœîCñ”交易风险的方式,因äؓ“未雨绸¾~ªâ€æ€ÀL¯”“亡¾ŸŠè¡¥ç‰¢â€è¦å¥½ã€?o:p>

    五、开发商及中介公司的态度

        一些开发商和品牌中介对直接与购房者和陪购律师打交道表½Cºæ¬¢˜qŽã€‚有开发商认äؓåQŒä¸€éƒ¨åˆ†è´­æˆ¿è€…特别是½W¬ä¸€‹Æ¡è´­æˆ¿çš„åQŒå¯¹äºŽä¸€äº›æ¯”较专业的知识不是很了解,但是购房对一般的家庭来说又是一件很重要的大事,所以往往购房者自己很紧张、很ž®å¿ƒã€‚有æ—Óž¼Œè´­æˆ¿è€…会提出一些很怪的问题åQŒç”šè‡³ä¼šå¯šw”€å”®äh员äñ”生一些误解。而且åQŒç”±äºŽä¸€äº›å…¬å¸çš„销售äh力有限,很难做到对于每个¾l†èŠ‚都详¾l†åœ°ä»‹ç»æ¸…楚åQŒè€Œä¸ç†è§£çš„购房者就会反˜q‡æ¥è¯´æœåŠ¡æ€åº¦æœ‰é—®é¢˜ã€‚如果在律师的陪同下购房åQŒå°±å¯ä»¥è¾ƒå¥½åœîC¿æŠ¤é™ªè´­è€…的利益åQŒé¿å…å°‘æ•îC¸è‰¯å¼€å‘商在合同条‹Æ„¡­‰å¤„做手脚åQŒä»Žè€Œé¿å…è´­æˆ¿è€…跌入陷阱ã€?o:p>

       在二手房交易中,法律保障的必要性似乎比一手房更加½Hå‡ºä¸€äº›ã€‚但带着律师来购ä¹îCºŒæ‰‹æˆ¿çš„购房者比例目前仍然很ž®‘。一斚w¢æœ‰äº›è´­æˆ¿è€…本íw«çš„法律意识和法律素质较高,自己可以把握一些规范的交易行äؓåQ›å¦ä¸€æ–šw¢åQŒä¸€äº›å“ç‰Œä¸­ä»‹æœ¬íw«å°±æœ‰ä¸“业的法律服务人员保证规范交易åQŒè´­æˆ¿è€…一般还是比较信任这些中介的。而一些小的中介公司,˜qžæœ€èµïL çš„交易合同都没有完善åQŒè¿™æ˜¯è´­æˆ¿è€…自己带律师保证公åã^交易˜q˜æ˜¯å¾ˆæœ‰å¿…要的。虽然一些开发商和品牌中介也比较‹Æ¢è¿Žâ€œå¾‹å¸ˆé™ªè´­â€ï¼Œä½†ä»–们也不希望本着“怀疑一切”的态度来买房子ã€?o:p>

     

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